眾所周知,酒店投資是重資產項目,投資資金較大、回本周期較長、市場競爭激烈,因此,酒店項目投資決策需嚴謹并考慮各種綜合因素,其中,選址是最重要也是最關鍵的步驟,不同的酒店投資人對于選址的標準不一,部分投資人為了客流量選擇投資城市商圈的熱門地段,也有部分投資人更看好待開發區的發展潛力。

　　城市便捷武漢光谷民族大道華師附一中店投資人聶應群先生分享了不一樣的選址條件,下面讓我們一起來看看他在酒店業投資過程中的管理方法和投資經驗。

　　1、地段沒有好壞之分,有些地方看起來不是特別旺,但有固定的客流量。我通常稱之為“孤島消費”,在這個地段開酒店反而容易成功。

　　2、自有物業只需要前期一次性投入,風險相對較小,酒店自裝的投入也不會隨著租賃期結束而變為沉沒成本。

　　3、注重選材的耐用性、環保問題、隱蔽工程的細節建設,從籌備到施工到營業全過程去跟蹤

　　銳帕:聶總在決定投資酒店項目之前是從事的什么行業?是什么契機促使您想要投資酒店行業?

　　投資人聶應群:說起來我投資酒店行業也大概有8年時間了。我以前是從事的地產行業,之所以后面轉投酒店,其實也與房地產業跟酒店業的聯系比較緊密有關。當時在地產行業的經營過程中經常跟酒店打交道,對于酒店行業也算是了解得比較深。而且從未來房地產的轉型來看,現在地產慢慢地也從開發轉向運營,屬于朝著項目管理的方向去發展。酒店也算是房地產后期運營的一個重要方向。

　　銳帕:剛剛提到您是從房地產項目轉移到酒店項目的投資,那目前這個酒店的物業是您自己的嗎?就我們接觸過的投資人,大部分的酒店項目的物業都是租賃的,自有物業去開酒店的情況并不多見。就物業方面,您的選擇標準是怎么樣的呢?

　　投資人聶應群:我目前在經營一家城市便捷,另外一家是自營品牌,都是自有物業。物業如果是租賃的話,酒店后期運營壓力會很大,酒店日常經營中,租金成本的占比是大頭,而自有物業只需要前期一次性投入,后期不產生任何租金成本,風險相對較小,并且酒店自裝的投入也不會隨著租賃期結束而沉沒成本?？赡苡幸恍┩顿Y人他有意識到但是沒有流動資金,其實可以通過其他方式去獲得,比如與朋友合資

　　物業選擇而言,最關鍵的因素是客戶定位。地段其實沒有好壞之分,有時候看起來比較好的地段,生意不一定是最好的。有些地方看起來不是特別旺,但是這個地方有它固定的客流量,這種情況我們通常稱之為“孤島消費”,可供消費者選擇的產品不多甚至是沒有選擇,等于是這個商圈的剛需消費,反而在這個地段開酒店是成功的。

　　我們在做城市便捷酒店定位的時候,做過比較深刻的市場需求調研,得出周邊的企事業單位和學校是目標消費群體,偏商住型客戶屬性的結論,然后在這個客戶群體的消費檔次之內去研究客戶需求范圍。另外研究過周邊很多包括政府部門的一些住宿消費數據,數據顯示周邊的酒店經營情況很差,然而我們反其道去投資,因為我們分析得出他差的原因是酒店的品牌、經營管理水平與客戶的需求不匹配,不是在這里開酒店不行,而是沒有開對適合客戶需求的酒店,事實也證明投資結果跟我們前期的市場分析基本上是相吻合的。

　　銳帕:投資酒店避不開的一個問題,就是裝修工程的問題,聶總從籌建到開業,整個的酒店裝修期間,您認為做得比較好的地方是在哪?可以給大家分享一下,同時也可以說一下哪些地方是做的可能還不到位的,如果再有新項目投資會盡量去避免。

　　投資人聶應群:有幾個方面,是我覺得在做酒店項目的裝修工程期間做得比較好的地方:

　　第一,注重選材耐用性。我在選用裝修材料的時候會去考慮產品的成熟層次,考慮的是這個產品在使用前期更新換代的程度有沒有受到市場認可,有些產品剛開始買的時候看起來很好,但是實際上用了一段時間以后,會出現脫皮掉漆的不良情況,這就是產品本身成熟度及耐用程度不足的體現。

　　第二,注重工程環保問題。90年代做酒店大多沒有太多的環保意識,沒有根據這個原理去做前期規劃,這其實是一個一勞永逸并且是可持續的基本工程,是需要從前期籌備到施工到營業全過程專門去跟蹤的。

　　第三,注重隱蔽工程的細節建設。隱蔽工程比如說隔音、除臭、防水這些需要特別注重施工細節。不注重細節的處理,后期營業的時候很難不出問題,所以這個把關盡可能要花多點精力,如果到后期發現問題再去返工,成本能成倍地增加。如果不處理,客人的入住體驗是非常差的,很多客人在體驗感不好的情況下他不一定會跟酒店反饋,只是默默地不再選擇入住,這種情況是最糟糕的,酒店甚至都沒有辦法發現實際問題。

　　銳帕:聶總,您現在有在營兩家酒店,還有沒有再找新的一些投資的機會,酒店這一塊的,那再投的話,會不會還繼續考慮東呈,或者是考慮別的酒店集團的品牌?

　　投資人聶應群:我們對于投資這個板塊是屬于比較謹慎的,要看準時機才會去入手。都是以盈利為目的,不會為了投資而投資,新的酒店投資項目我們目前也在找合適的物業,做每一項投資,我們都有基本的投資模型——投資回報周期、風險評估、未來商圈的定價、人力成本的漲幅。綜合這些因素之后,我們還會考慮品牌的溢價能力,最后得出結論。

　　酒店競爭永遠不是以價格取勝的,單純低價競爭,做到最后只能被市場淘汰,所有產品它都有成本價,再怎么降價也不可能一直低于成本價,所以你要做的并不是怎么去壓低價格,而是要在價格上漲的情況下還有消費者愿意給你買單。

　　為什么要考慮品牌本身的溢價能力?酒店本身的造價成本差距是不大的,但是如果說房價提升30-50塊錢,可能就盈利了,或者說員工的工資標準就上去了,所以我如果要投新的酒店項目,好溢價的品牌是我的目標。

　　銳帕:正如聶總上述所言,純靠降低價格搶占市場誠然不是經營的長久之道,酒店經營需要考慮全面綜合的因素方能獲得成功。想知道,現在投資的酒店項目是您獨資嗎,還是有合伙人?聶總您一般找合伙人是以什么樣的標準去找的,確定合伙對象之后,你們合作模式大致是怎么樣的?

　　投資人聶應群:尋找合伙人,關鍵是充分信任,合作的秘籍是責任。所以我們合作的模式是我做經營管理的主導,其他合伙人做資金支持。我所合作的合伙對象,都是認識了十幾二十年的老朋友,互相之間是充分信任的,把錢給到我,他基本就不用管了。但是反過來這也是一種責任,錢不是給我任意揮霍的,我必須經營好去創收。實際上現在投資資金是充足的,但是好的項目越來越少,就經濟周期的預測從外需轉內需的趨勢看,酒店行業未來的發展是一個很好的機會。

　　酒店經營管理在人力方面,為什么有些品牌的酒店員工不好招甚至是招不到?員工是人,人有往高處走的慣性。要自查酒店的薪資報酬福利、工作環境風格調性等。比如我給員工的工資比市面多500,我的住宿環境比別人好一點,那還好不好招?形象工程是必要的,這是酒店的窗口,該花的錢不能省。

　　銳帕:合伙經營信任是關鍵,責任是基調,人力管理需注重員工實際需求,聶總的經營管理經驗讓我們受益匪淺。最后,您有沒有一些可以給到后面想要進來酒店行業的新投資人一些建議跟意見?

　　投資人聶應群:首先是控制好合伙經營的人數,我的建議是不超過3個。這3個人之間,還要有一個大股東民主決策和兜底。在遇到酒店需要重大決策的時候,能夠較為迅速地統一意見。

　　其次股東必須是在行業內深耕的人,對行業有深刻的了解和本身的專業度要高。初入行要有允許失敗的心理準備。剛開始進入這個行業,不要想著先掙錢,交學費是很正常的事情,只有擁有這種交學費的心態,后面才能真正掙到錢。酒店投資本身往后只會越來越專業和精細,不是隨隨便便去開酒店就會盈利。專業度在于能否充分掌握市場動向。

　　最后是資金要準備充足。比如說酒店投資預算是1000W,不能說我就只準備1000W,至少要有1500W的準備才可以,避免后續出現一些問題,能夠有充裕的資金去解決,而不是直接被套牢。

　　因從事地產行業,接觸了酒店行業,隨后投資酒店行業的聶應群先生認為,地段其實沒有好壞之分,看似客流量不大的地段也可能因為其特有的消費客群而適合酒店投資,在裝修工程上選用耐用性強的環保建材是酒店產品可持續經營的基礎;在進行酒店投資前有必要做好投資模型,選對合作伙伴,最后要有可能失敗的心理預設,資金準備必須充裕,才有可能在酒店投資中獲利。